L’année 2026 s’annonce chargée pour les propriétaires immobiliers. Bercy prépare une série de changements fiscaux qui vont impacter votre portefeuille, avec une hausse notable de la taxe foncière. Entre nouvelles contributions, ajustements des aides et traque aux constructions non déclarées, il devient essentiel de comprendre ce qui vous attend pour mieux anticiper. On fait le point sur ces évolutions qui risquent de faire grincer des dents.
Ce qu’il faut retenir
- La taxe foncière va augmenter en 2026, une décision de Bercy qui vise à renflouer les caisses de l’État et des collectivités locales. Les raisons invoquées sont multiples, allant de la baisse des transactions immobilières à la nécessité de financer des politiques publiques.
- Les départements ont désormais la possibilité d’augmenter les droits de mutation, ces fameux frais de notaire, de 0,5 point jusqu’en 2027. Cette mesure cible surtout les acheteurs qui ne sont pas primo-accédants et ceux qui achètent un bien ancien, afin de ne pas pénaliser les jeunes ménages.
- Les plus fortunés ne seront pas épargnés. Une nouvelle contribution sur les très hauts patrimoines est prévue, et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pourrait être élargi. Des taxes exceptionnelles sur les résidences secondaires de luxe sont aussi évoquées, bien qu’encore hypothétiques.
- Les aides à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’, ainsi que certains dispositifs d’investissement locatif (statut LMNP, fin du Pinel) vont être durcis ou réduits. L’objectif est de maîtriser les dépenses publiques, même si cela risque de freiner des projets pour certains propriétaires.
- L’État continue de traquer les constructions non déclarées, notamment les piscines, grâce à l’intelligence artificielle. Les propriétaires en infraction s’exposent à des sanctions fiscales et des factures salées, montrant une volonté de renforcer le contrôle et la collecte des impôts locaux.
Taxe Foncière : L’Augmentation Inédite Décidée Par Bercy Pour 2026
Comprendre la Nouvelle Hausse de la Taxe Foncière
Préparez-vous, car la taxe foncière va connaître une hausse notable en 2026. Bercy a décidé de modifier les règles du jeu, et cela va se ressentir directement dans votre portefeuille. On parle d’une augmentation qui sort de l’ordinaire, une mesure qui vise à renflouer les caisses de l’État et des collectivités locales. Les bases de calcul de cet impôt, les valeurs locatives cadastrales, vont augmenter de 3,9 %. Mais ce n’est pas tout, car certaines communes ont déjà annoncé qu’elles allaient aussi rehausser leur propre taux. Autant dire que la facture risque de s’alourdir sérieusement pour de nombreux propriétaires.
Impact sur les Propriétaires en 2026
Concrètement, qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Si vous possédez un bien immobilier, attendez-vous à payer plus cher votre taxe foncière l’année prochaine. Cette hausse s’ajoute à celles déjà observées ces dernières années, rendant la charge de plus en plus lourde pour les propriétaires. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : des millions de contribuables vont voir leur taxe foncière grimper. C’est une réalité qui touche de plein fouet ceux qui ont investi dans la pierre, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou d’un investissement locatif.
Les Raisons de l’Augmentation
Pourquoi cette décision ? Bercy justifie cette augmentation par plusieurs facteurs. D’une part, les transactions immobilières ont ralenti, ce qui a un impact sur les recettes fiscales, notamment les droits de mutation. D’autre part, l’État cherche à financer diverses mesures, y compris des aides à la rénovation énergétique qui, paradoxalement, sont aussi revues à la baisse par ailleurs. Il y a donc une volonté de rééquilibrer les finances publiques en sollicitant davantage les propriétaires. C’est une stratégie qui s’inscrit dans un contexte économique tendu, où chacun est appelé à contribuer davantage.
Les Départements Renflouent Leurs Caisses Via les Droits de Mutation
Augmentation des Frais de Notaire de 0,5 Point
Les départements ont trouvé un moyen de remplir leurs caisses, et ça va se sentir sur votre portefeuille si vous achetez ou vendez un bien immobilier. Ils peuvent désormais augmenter les droits de mutation, ce qu’on appelle communément les frais de notaire, de 0,5 point. Cette mesure, qui peut sembler petite, représente en réalité 500 euros de plus pour chaque tranche de 100 000 euros d’achat. Cette hausse temporaire, qui peut durer jusqu’en 2027, vise à compenser la baisse des transactions immobilières. C’est une façon pour eux de récupérer un peu d’argent quand le marché ralentit.
Ciblage des Secundo-Accédants et des Achats Anciens
Bonne nouvelle pour ceux qui achètent leur première maison : les collectivités locales peuvent choisir d’exonérer les primo-accédants de cette surtaxe. En gros, si vous êtes jeune et que c’est votre premier achat, vous pourriez y échapper. Par contre, si vous avez déjà un pied dans l’immobilier, que vous vendez pour acheter plus grand ou que vous vous tournez vers des biens anciens, cette augmentation des frais de notaire vous concerne directement. L’idée est clairement de faire porter l’effort à ceux qui ont déjà un patrimoine et qui achètent un deuxième, un troisième bien, ou qui changent de logement sans être primo-accédants.
Impact sur le Marché Immobilier
Cette petite augmentation des frais de notaire, même si elle est ciblée, arrive dans un contexte déjà compliqué pour le marché immobilier. Les taux d’intérêt sont élevés, les acheteurs sont plus prudents, et les biens se vendent moins vite. Ajouter un coût supplémentaire à l’achat, même modéré, pourrait bien décourager certains ménages qui hésitaient déjà. Cela pourrait freiner encore plus les transactions et potentiellement limiter la hausse de la valeur des biens immobiliers à court terme. On verra comment les gens réagissent, mais ça ne va pas aider à relancer la machine.
Nouvelles Contributions pour les Patrimoines les Plus Fortunés
La Contribution de Solidarité sur les Très Hauts Patrimoines
Le gouvernement met en place de nouvelles mesures pour faire contribuer davantage les plus fortunés. Il ne s’agit pas de toucher aux héritages modestes, loin de là. L’idée est de s’attaquer à la concentration extrême des richesses. Les chiffres montrent que le patrimoine des plus riches a explosé ces dernières décennies, tandis que celui des plus modestes a diminué. Cette nouvelle contribution vise à rééquilibrer un peu les choses. On parle ici des très grandes fortunes, celles qui se chiffrent en millions, voire en milliards d’euros. L’objectif est de financer des services publics qui en ont bien besoin, comme les hôpitaux et les écoles. C’est une façon de demander à ceux qui ont le plus, de participer un peu plus à l’effort collectif. On sait que certains mécanismes d’optimisation fiscale permettent à ces patrimoines de payer très peu d’impôts, et ce projet cherche à corriger cela.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) Élargi ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière, ou IFI, pourrait connaître quelques ajustements. L’idée est de s’assurer que les plus grosses fortunes immobilières contribuent à hauteur de leur patrimoine. On examine comment rendre cet impôt plus efficace et peut-être l’élargir à certains types de biens ou de structures qui échappent encore aujourd’hui à une taxation juste. Il ne s’agit pas de pénaliser les propriétaires classiques, mais bien de cibler les patrimoines immobiliers les plus importants, ceux qui s’accumulent souvent via des montages financiers complexes. L’objectif est de s’assurer que la richesse immobilière, comme d’autres formes de richesse, participe à l’effort fiscal général. Les débats sont en cours pour définir précisément les contours de ces éventuels changements.
Taxe Exceptionnelle sur les Résidences Secondaires de Luxe
Une taxe exceptionnelle pourrait frapper les résidences secondaires considérées comme luxueuses. Ce dispositif vise spécifiquement les biens immobiliers de très grande valeur, souvent détenus par une minorité de la population. L’idée est de faire contribuer ces propriétés exceptionnelles à l’effort fiscal, surtout dans un contexte où les besoins de financement public sont importants. Il ne s’agit pas de s’en prendre aux maisons de vacances habituelles, mais bien aux propriétés qui représentent une valeur patrimoniale considérable. Cette mesure s’inscrit dans une logique plus large de taxation des patrimoines les plus élevés, afin de demander une participation accrue de ceux qui disposent de ressources financières très importantes.
Bercy Durcit les Aides à la Rénovation et à l’Investissement
Le gouvernement serre la vis sur les dispositifs d’aide à la rénovation et à l’investissement immobilier. Bercy revoit sa copie pour 2026, et ça va piquer pour certains propriétaires et investisseurs.
Réduction des Aides pour la Rénovation Énergétique
Les coups de pouce pour rendre nos logements plus économes en énergie vont se faire plus rares. MaPrimeRénov’, qui a déjà vu son budget diminuer, pourrait voir les travaux éligibles se restreindre. On parle de travaux moins ambitieux, comme le remplacement de fenêtres ou de chaudières moins performantes, qui pourraient ne plus être couverts. C’est un coup dur pour ceux qui comptaient sur ces aides pour engager des travaux d’envergure. Les professionnels du bâtiment s’inquiètent de voir leurs carnets de commandes se vider, même si le gouvernement assure que le rythme des rénovations ne ralentira pas. On attend de voir comment cela va se traduire concrètement.
Durcissement du Régime LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ne sont pas épargnés. Le régime fiscal qui leur était favorable va être revu à la hausse. L’amortissement comptable, qui permettait de réduire l’assiette imposable, devra désormais être réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Autrement dit, l’impôt à payer au moment de la cession de votre bien meublé augmentera. C’est une modification qui va impacter directement la rentabilité de ces investissements.
Fin du Dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, qui a longtemps encouragé l’investissement locatif dans le neuf grâce à des réductions d’impôts, tire sa révérence. Il n’a pas été reconduit pour 2026. Les investisseurs qui comptaient sur ce levier fiscal pour leurs projets devront trouver d’autres solutions. Le gouvernement met en avant d’autres mesures, comme une exonération sur les donations familiales pour l’apport personnel, mais cela ne remplace pas la défiscalisation directe offerte par le Pinel. C’est la fin d’une époque pour de nombreux investisseurs immobiliers.
Les Propriétaires Primo-Accédants Bénéficient de Soutiens Ciblés
Pour ceux qui font leur premier achat immobilier, le gouvernement met en place des mesures pour faciliter l’accès à la propriété. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) continue d’être un pilier important. Il est même élargi pour aider davantage de ménages à financer leur première résidence principale, surtout dans le neuf. Ce prêt peut couvrir une partie significative du coût total, allégeant ainsi les mensualités. De plus, les donations familiales pour constituer l’apport personnel bénéficient d’une exonération fiscale jusqu’à un certain montant. Cela représente un coup de pouce non négligeable pour les jeunes acheteurs dont la famille peut les aider financièrement. Ces dispositifs visent à rendre l’accession à la propriété plus atteignable pour ceux qui débutent sur le marché immobilier, tout en maintenant une certaine stabilité fiscale pour les propriétaires aux revenus plus modestes.
L’État Poursuit la Traque aux Constructions Non Déclarées
Détection des Piscines Non Déclarées par IA
L’État intensifie sa surveillance des constructions non déclarées, et l’intelligence artificielle joue désormais un rôle clé dans cette traque. Les images satellites et aériennes sont analysées par des algorithmes sophistiqués pour repérer les changements sur les propriétés, notamment l’apparition de piscines, d’extensions de maison ou d’abris de jardin. Ces outils permettent de comparer l’existant déclaré aux images les plus récentes, signalant ainsi les irrégularités aux services fiscaux. Cette technologie offre une efficacité redoutable pour identifier les constructions qui échappent à l’impôt foncier et à la taxe d’aménagement.
Factures Salées pour les Propriétaires en Infraction
Lorsqu’une construction non déclarée est détectée, les propriétaires s’exposent à des redressements fiscaux conséquents. Ils devront s’acquitter des impôts fonciers et des taxes d’urbanisme qui auraient dû être payés depuis la construction. Les sommes peuvent vite s’accumuler, car le fisc peut remonter sur plusieurs années. Il ne s’agit pas seulement d’une amende, mais bien du paiement des taxes éludées, majorées de pénalités et d’intérêts de retard. La surprise peut être rude pour ceux qui pensaient passer entre les mailles du filet.
Sanctions Fiscales pour les Constructions Illégales
Au-delà du redressement fiscal, les constructions non conformes aux règles d’urbanisme peuvent entraîner d’autres sanctions. La mairie peut exiger la mise en conformité, voire la démolition de la construction illégale, ce qui représente un coût supplémentaire non négligeable. De plus, la non-déclaration d’une construction peut être considérée comme une fraude fiscale, passible d’amendes administratives et, dans les cas les plus graves, de poursuites judiciaires. Il est donc fortement conseillé de se mettre en règle avant toute nouvelle construction ou modification, en déposant les autorisations nécessaires auprès des services compétents.
Alors, que retenir pour 2026 ?
En gros, pour 2026, ça sent le changement pour pas mal de propriétaires. Bercy semble vouloir faire payer un peu plus ceux qui ont les moyens, notamment avec des taxes sur les grosses fortunes. Pour les autres, ça risque d’être plus calme sur la taxe foncière elle-même, mais attention, les frais de notaire pourraient grimper un peu, surtout si vous n’êtes pas primo-accédant. Les aides à la rénovation, elles, se font plus rares, donc si vous pensiez refaire votre toit, il faudra peut-être revoir vos plans. Bref, 2026 s’annonce comme une année où il faudra bien regarder à la loupe son patrimoine et ses projets immobiliers pour anticiper les coûts.
Amina Khatib est une journaliste marocaine spécialisée dans les sujets liés à l’entrepreneuriat et à l’économie numérique. Diplômée d’une école de journalisme, elle a collaboré avec différents médias avant de se lancer dans l’aventure de notre média. Reconnue pour son expertise et sa rigueur, elle est une voix influente dans son secteur.
